撰文丨柯谈 本文来源于柯谈 id：lincolk，已获授权，不代表地产情报站观点，欢迎关注。
毋庸置疑，2017年是我国楼市最惊心动魄、最跌宕起伏的一年，更是载入史册的一年。既有一线城市的急速速冻和二线城市的冷热不均，也有三四线城市的剑拔弩张跃跃欲试。据统计，2017年全国各地累计发布了250多条房地产相关政策，政策调控层层加码，热点城市全面开启“五限时代”。不过在年底之际，却自上而下的吹来了一股暖流，给楼市带来了一丝回暖的兴奋剂。
2018年经济形势压力巨大
完全可以预见，2018年国内经济形势会非常困难。一方面，经济下行压力增大，财政收入继续下滑，另一方面，美国减税带来的“税制竞争”，迫使我国也必将进一步减税。此外，热点城市楼市成交量大幅减少，导致中央和地方财政下滑显著。
1、财政收入下滑
从2017年12月11日，财政部公布的11月财政收支同比数据，可以看出我国财政收入和支出已经出现了负增长，主要原因是：企业减税和房地产的税收下降。
2017年，全国重点城市中，绝大多数住宅成交量均出现下滑，直接导致地方税收减少、财政吃紧：
2017年50个重点城市新建商品住宅成交面积同比2016年增幅
（来源：易居研究院）
2017年全年，上海二手房住宅成交14.8万套，同比2016年下降59%，新建商品住宅（不含保障房）共网签5.2万套，同比2016年下降52%。2017年全年，北京二手住宅共计网签13.6万套，同比2016年下降约50%，新建商品住宅（不含保障房）共网签3万套，同比2016年下降48.4%，2017年，南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。
由于各地zf陆续出台调控政策，商品房销售业绩下滑，再辅以限价措施，很大程上抑制了房企拿地热情。如果楼市预期不改，2018年会有更多的城市土地出让收入持续减少。2017年各地zf土地出让收入差距很大，三四线城市普遍增幅较大，部分调控力度较大的一二线城市则同比下滑：
12月29日，南京土地拍卖中，板桥g77地块就惨遭流拍。2017年，上海土地出让收入为1423亿元，同比减少8.7%。南京土地出让收入为1734.246亿元，同比减少2.11%；合肥土地出让金收入821.97721亿元，同比减少33.37%。
综上所述，楼市成交量的显著降低和土地出让金的减少，对地方zf和中央财政都构成较大的压力。
2、国际形势影响
美国出台“减税、加息、缩表”组合拳，旨在使企业、人才、资金回流美国，剪全世界的羊毛，当然，也包括中国。据悉，美联储今年还会加息3次。加拿大、英国、韩国等发达国家为应对压力，全部都跟进减税和加息。中国为抵抗资金外流的压力，央行也势必会在2018年被动加息，而且，进一步减税也势在必行。这主要从两方面影响我国经济：一是减税会直接缩减zf财政收入，使因楼市低迷财政锐减的情况雪上加霜；二是资金外流会直接影响我国金融安全，阻碍经济增长。
3、开发商面临资金断裂
2017年，对一二线城市的开发商来说，完全可以用两个词来形容：“限价”和“等证”。北京、上海、广州、南京、杭州、重庆等地的开发商就如同热锅上的蚂蚁，拿到预售证，因为限价亏死，拿不到预售证，就得活活耗死。
比如上海，170个项目、64591套房、6412亿的房子在排队等待预售证。据同策研究院的数据显示，按照去年末的去化速度，目前，上海的商品住宅库存已到达13.2个月，今年上半年将会高达15个月。这个库存压力已经大于很多二三线城市了。
楼盘的开发周期通常为2-3年，如果明年这些项目不入市，就不单单是开发商资金周转和控制贷款成本的问题了，而是会面临资金链断裂，将风险直接传导给银行，影响地方金融稳定。
所以，作为地方zf，很大程度上会逐步分批批准项目入市，并且鼓励消化库存，化解风险。当然，先放开的一定是央企、当地国企开发商和背景深厚的民营开发商，因为要充分考虑到地方财政收入和就业稳定，小开发商的未来怎样，只有天知道？
4、房地产是经济调解的工具
房地产调控不是目标，只是经济调节的工具而已。经济发展势头向好时，需要暂缓房价上涨，经济疲软、财政吃紧时，就需要利用房地产拉动经济增长。房地产已经深度捆绑中国经济，并且是经济调节最快最有效的工具，没有之一，毕竟，消费和进出口不是靠单方面就可以快速拉动经济的。
5、新时代倡导更高的居住需求
石九大报告指出：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。这个新时代的新矛盾当然包括了广大百姓追求更高舒适度、更高层次住房的需求。所以，满足刚需、支持改善，让全体人民住有所居是今后各级zf的执政宗旨和根本原则。
楼市调控政策转向
首先，带大家简要回顾下石九大以来中央层面的房产政策，以便后续解读。
2017年10月18日石九大提出：“房住不炒、租购并举，让全体人民住有所居”，并且要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。2017年11月21日，住建部会同国土资源部、人民银行在武汉召开座谈会，要求保持调控政策的连续性和稳定性。2017年12月18日至20日，中央经济工作会议提出：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。
从上面可以很明确的看出，2017年zf抑制房价继续上涨的决心和魄力是非常坚决的，防范楼市泡沫导致的金融风险是重中之重。但是，欧美加息、企业减税，资金外流等国际形势又给我国明年的经济增长造成了巨大的压力，导致国内加息、减税也势在必行。此外，楼市成交量的显著降低和土地出让金的减少，对地方zf和中央财政都构成较大的压力。
因此，在这双重影响之下，楼市政策开始微调转向。在从严调控了2年之后，楼市终于迎来了一缕曙光：
12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
住建部的这次会议，是近2年来第一次提出“满足首套刚需、支持改善需求”，既符合2017年的调控政策的精髓和宗旨，又对2018年经济形势不容乐观采取了预判，虽然只是微调，但其实是方向性上的扭转，并且释放出了非常重要的楼市回暖信号：
一、会议提出“满足首套刚需”。这轮房价暴涨的城市中，绝大多数都已经提高了首套房的首付比例，如北京上海的35%，并上调贷款利率至基准线甚至上浮10%-20%，不惜压制首套房来抑制房价。但是，这次会议的召开，可以肯定2018年绝大多数城市必然会再次降低首套首付，并利率打折。另外，交易税费也会有相应优惠。
二、会议要求“支持改善需求”，则意味着，以小换大，或者购买二套改善住房将重新得到政策鼓励。二套房的首付和利率也会下调，很有可能，将改善二套归并到首套刚需来给予优惠。
三、会议要求“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，这充分说明，zf会继续鼓励这次库存去化不充分，房价上涨不明显的三四线城市继续去库存，并结合当地的棚改和政策优惠，让人民享受到政策红利。
四、会议提出：“分类调控”以及中央经济会议提出的“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，表明楼市政策的决定权和裁量权将更多的下放地方zf，全国各地楼市调控的轻重和节奏也会千差万别。地方zf大权在握，而恰恰最在意、最依靠房地产也的就是地方zf。
这次会议的召开，才是真正意义上的楼市风向标，各地zf必将会充分运用好这把尚方宝剑。可以肯定的是2018年全国各地楼市将会回暖，量价齐升指日可待。
一二三线城市政策和房价走势预测
中央下放调控裁量权，鼓励分类调控、因城施政，2018年的全国楼市一定是一个更加分化、更加冷热不均的市场，我们将会看到一个更合理，更灵活的、更健康的一个房地产市场。以下是本人对2018年各地政策和房价走势的预测，不保证一定准确，但具有参考价值：
一线城市
由于此轮房价暴涨，从2016年开始，一线城市调控政策不惜抑制刚需和改善需求，让楼市陷入了极速速冻。今年，一线城市的调控目标仍然是防止房价过快上涨，主要调控政策不会放松。保持调控政策的连续性和稳定性是立场问题和政治问题。从以下事件就可以看出zf抑制房价上涨的决心和魄力：
2017年12月30日深圳规土委宣布，2018年2月1日即将出让深圳坪山一幅地块，实行5年限售政策，也就是商品房自取得不动产权证5年内不得上交易。
2018年1月4日，北京土地市场开年第一拍，朝阳、丰台、密云三宗地仍然是采用“控地价、限房价”的方出让式。这种出让方式短期不会改变。
整个2017年，北京房价下跌超过10％，上海下跌也近10％，成交量全部腰斩，由于预售证不批，上海库存已经超过13个月。鉴于一线城市财政收入有进一步下滑的可能，而且，限价＋等证导致开发商有资金断裂的风险，同时为响应住建部“满足首套刚需，支持改善需求”的政策，预测一线城市应该会对政策进行微调。
政策方面：
首套房首付降低、利率打折。北京上海目前执行首套房最低首付35％，今年极有可能降低恢复到30％，纯公积金贷款恢复至20％首付。目前，北上深首套商贷利率在基准利率0.9-1.2倍，今年应该会重启折扣至0.8-0.85倍。并且，首套交易税费可以优惠。此外，有可能调整普通住房和非普通住房的标准。目前，上海内环内超过450万就是非普通住房，这个价格只能买到60平以下的老破小，支持改善需求，有可能从调整普通住房标准开始。
限购继续执行，二套房政策不变。如果二套房政策放松，一线城市房价将会报复性暴涨，因为置换改善的需求量要远远大于首套刚需。针对一手房的限价政策继续执行。今年长效机制政策会出台，土地出让中租赁住房和共有产权住房仍然是唱主角。
房价方面：
由于首套房政策松动，通过释放首套刚需的需求，来达到去库存的目的，会带来一定的成交量，会对下探的房价形成一定程度的兜底，跌幅会逐渐收窄、止跌企稳，缓解财政压力、支持开发商度过难关。但是绝对不会上涨，因为上涨就意味着调控政策的再次出台。
二线城市
政策方面：
首套房首付降低、利率打折。过去两年涨幅明显的城市、涨幅明显的区域二套以上政策基本不变；涨幅较小的城市、涨幅较小区域二套以上贷款政策放松、限购政策放开。比如：
1月5日，兰州宣布从1月8日开始取消“西固区、九州开发区、高坪偏远区域”的限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）仍然限购，但不用“再提供社保证明和纳税证明”。宣布在主要城区实施“购买新房，限售3年”（二手房未限售）的政策。
厦门紧随其后，在1月6日召开的人大会议上提出：“满足首套刚需，支持改善需求”，接下来极有可能放松首套刚需和改善需求相关政策。
今年，在响应住建部“分类调控、因城施政”的前提下，其它二线城市很有可能会效仿兰州，通过放松部分郊区、开发区、工业区的限购，来达到引导产业、引导人才进驻的目标。
之前已经执行限售的城市，如果没有发生很大的经济波动，不会放开限售政策。因为，一旦放开就是直接鼓励投机，有违中央精神。
此外，2017年，很多省会二线城市为了争夺人才，争相降低落户门槛，定向放松购房条件，发放购房补贴和房票。比如，南京、郑州、武汉、长沙、西安等城市。相信今年会有更多的城市加入争夺人才、发放房票的战争中，很有可能还会进一步放宽购房条件。
房价方面：
控制房价也会是今年二线城市的主基调。但是，过去2年涨幅不明显的城市还是会通过政策松动满足刚需和改善，带动房价稳步上涨。单单靠针对“人才引进”的定向宽松对当地房价的推动也不会很大。
三四线及以下城市
根据住建部指示精神，今年，库存较多的三四线城市和县城将会承担起稳定全国楼市成交量和去库存的大旗，量价齐升。
政策方面：
库存大的城市限购限贷政策会放松，zf会鼓励当地居民除自住房外投资房产，针对外地投资客，也暂时不会提高门槛。棚改政策的持续推进也会助推去化库存。过去涨幅较大的城市，库存其实已经基本去化完成，因此，只会放宽首套和改善需求政策�...